賃貸物件に関する情報などを探していると、「瑕疵物件」という文字を目にすることがあります。
しかし、瑕疵物件とは具体的にどのようなものなのか、いまいちわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、賃貸物件ではどのようなものが「瑕疵」として認められるのか、さまざまな瑕疵のなかでも物理的瑕疵・心理的瑕疵の2つに焦点を当てて解説します。
賃貸物件における「瑕疵物件」とは？
瑕疵物件（かしぶっけん）とは、当事者の予想していない物理的・法律的・心理的な欠陥のある物件のことです。
内見などの際に事前に大家さんや管理会社から説明がされていなかったり、欠陥を発見できなかったりするケースはたびたび起こります。
しかし、賃貸物件を借りた後、一定期間内であれば見つかった瑕疵に対して契約時不適合責任を追及できます。
瑕疵物件には「事故物件」とも称される心理的瑕疵物件のほかに、物理的瑕疵物件・法的瑕疵物件・環境的瑕疵物件などの種類があります。
賃貸物件における物理的瑕疵物件とは？
物理的瑕疵物件とは、該当物件の建物そのものや物件が建っている土地に、生活に支障をきたすほどの欠陥が生じている物件のことです。
たとえば雨漏りや水漏れ・壁に生じたひび割れなどのほかに、水道管の劣化や故障・シロアリなどの害虫による被害なども物理的瑕疵です。
さらに、建材にアスベストを使用していたり、耐震強度が不足していたりするケースも物理的瑕疵物件に該当します。
仮に賃貸物件そのものに問題がなかったとしても、地盤沈下や土壌が汚染されているケースなど土地そのものに欠陥があるときも、物理的瑕疵として認められるのです。
こういった欠陥に関しては、宅地建物取引業者は、物件を売ったり貸し出したりする際に瑕疵物件であることを告知しなければなりません。
そのため、万が一瑕疵を知っていたのに告知や説明義務を怠ると、業法違反に問われます。
賃貸物件における心理的瑕疵物件とは？
心理的瑕疵物件とは、過去に物件内や敷地内など周辺で事故や事件・トラブルなどが発生した物件や、近所に不安を感じる施設などがある物件のことです。
たとえば過去にその物件内で自殺や殺人・死亡事故などがあったケースや、直接的な被害はなかったとしても、近くに反社会的勢力の事務所など恐怖心を与える施設があるケースなどが該当します。
しかし、事故物件を気にしないという方もいるなど、どこまでを心理的瑕疵と捉えるかは入居者の感じ方によるため、明確な基準が存在しません。
心理的瑕疵にも告知義務が生じますが、賃貸物件の場合、事件や事故の発生から3年以上が経過しているときや、事例の発生直後に入居した方が退去された後は告知義務がなくなるケースがほとんどです。
まとめ
賃貸物件のなかには、物件そのものや周囲の環境、法律などの面で欠陥が生じている瑕疵物件があります。
賃貸物件を貸し出す際、瑕疵物件には借り主に対して告知義務がありますが、物件そのものに欠陥が生じるケースが少ない心理的瑕疵物件の場合は、告知期間が限定されていることがほとんどです。
不安な点があれば遠慮なさらず、事前に確認しましょう。
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